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  Fragestellung: WEG - Eigentümerversammlung - Ort: Hamburg - Datum: Mai 2005
Frage:
   

Ich in wohne in einem 110 Eigentümer Wohnkomplex nun über 20 Jahre. Jetzt müssen
die Häuser saniert werden. Es geht schon einige Jahre, dass Eigentümer eine Wärmedämmung fordern
Vor einem Monat wurde der Beschluss gefasst, dass eine Wärmedämmung angebracht wird. 

Vorab werden die Wände saniert, Risse ausgebessert, Fugen erneuert, dann kommt der Verputz. Aus diesen Verputz die Wärmedämmung.

Die Hausverwaltung ist der Meinung, dass es sich um eine Schönheitsreparatur handelt und nicht um eine bauliche Veränderung, die dem Einverständnis aller bedarf

In der Eigentümerversammlung haben zwei Eigentümer allen anderen erklärt, dass bei einer Wärmedämmung die in 25 Wohnungen vorhandene Schimmelbildungen und Wasserbildung an den Wänden verschwindet und nicht mehr wieder auftritt! 

Der Architekt stimmte diesem zu, da er nach genauerer Besichtigung der Bauten feststellte, dass eine Wärmedämmung das Beste ist. Die Hausverwaltung erhob keinen Einspruch. Nun habe ich nach Ablauf der Einspruchfrist erfahren, dass das oben Geschilderte so nicht zutrifft.

Der Hausverwaltung habe ich in Schriftform meine Gegenargumente mitgeteilt. 

Ich habe jedoch bis heute habe keine Antwort erhalten.

Die Einspruchsfrist ist nun vorbei. 

Könnte man gegen die Eigentümer wegen der falschen Beratung, den Architekten und die Hausverwaltung eine Anzeige wegen Betruf anstreben?  Mit oder ohne Erfolg?

............... jusdi102
Antwort:

Voraussetzung für die Erfüllung des Straftatbestand -  Betrug -  ist zunächst eine Täuschung oder die Vorspiegelung falscher Tatsachen.

In Ihrem Fall haben mehrere Eigentümer gemeinsam mit dem Architekten die Behauptung aufgestellt, die vorhandene Feuchtigkeit und die damit einhergehende Schimmelpilzbildung seien durch die vorgeschlagene Wärmedämmung zu beseitigen.

Offensichtlich hat die Eigentümerversammlung aufgrund dieser Information den (kostspieligen) Beschluß gefaßt, der Wärmedämmungsmaßnahme zuzustimmen.

Wie nun Ihre Recherchen (so Ihre Aussage hier) ergaben, ist diese Information falsch gewesen und somit der Erfolg der Wärmedämmung mehr als fraglich.

Um hier einen Betrug annehmen zu können, reicht es aber nicht aus, daß die gegebene Information falsch ist, sondern es ist weiter erforderlich, daß der Täuschende vorsätzlich gehandelt hat.

Ob man den Eigentümern in diesem Zusammenhang Vorsatz nachweisen kann, erscheint fraglich, wenn diese nicht über die entsprechenden Fachkenntnisse verfügen, sondern sich auf fremden Rat verlassen haben.

Handelt es sich bei den beiden besagten Eigentümern also um bauliche Laien, so wird ihnen ein Betrugsvorsatz schwer bis gar nicht nachweisbar sein.

Anders sieht dies allerdings bei dem Architekten aus. Dieser ist kein baulicher Laie, sondern ein Fachmann. Selbst wenn er vor der Eigentümerversammlung noch keine detaillierte Kenntnis der in Frage stehenden Materie hatte, so hätte er sich diese Kenntnis vorher verschaffen können und müssen, um in der Versammlung kompetente Aussagen treffen zu können.

Weitere Voraussetzung ist aber auch bei dem Architekten, daß er getäuscht hat, um der Eigentümerversammlung einen Vermögensnachteil zuzufügen und sich selbst oder einem Dritten einen Vermögensvorteil zu verschaffen (§ 263 StGB).

Letzteres ist zu verneinen, wenn der Architekt weder direkt noch indirekt einen Vermögensvorteil bei der Durchführung der Wäremdämmung erlangt und er auch nicht die Absicht verfolgte, einen Dritten zu bevorteilen.

Dann kommt lediglich eine Inanspruchnahme des Architekten im Rahmen seiner Berufshaftung auf zivilrechtlichem Wege in Betracht.

Partizipiert er oder ein Dritter dagegen an der Durchführung der Maßnahme, kann ein Betrugsvorsatz angenommen werden.

Auch bei der Hausverwaltung ist der Betrugsvorsatz fraglich, wenn die Hausverwalter auf dem betreffenden Sachgebiet nicht fachkundig sind. Es wäre ihnen dann aber zumutbar gewesen, die Entscheidung über die Maßnahme zu vertragen, bis sie sich die erforderliche Sachkunde verschafft haben und in einer erneuten Versammlung abstimmen zu lassen.

Dies alleine rechtfertigt aber allenfalls zivilrechtliche Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber den Verwaltern, nicht schon per se eine Betrugsanzeige.

Eine Anzeige wegen Betruges ist nur erfolgversprechend, wenn die Hausverwalter einen - wie auch immer gearteten - Vermögensvorteil von der Durchführung der Maßnahme haben oder wenn sie einen Dritten - z.B. die die Arbeiten durchführenden Handwerker - bevorteilen wollten.

Ist dies zu bejahen, so ist allerdings auch auf Seiten der Hausverwaltung der Straftatbestand des Betruges erfüllt.

Um feststellen zu können, gegen welche der von Ihnen genannten Personen sich eine Strafanzeige "lohnt", ist also zunächst zu prüfen, ob jeweils die von mir oben genannten Voraussetzungen vorliegen und ob es Indizien bzw. Beweise hierfür gibt. 

Diese sind in der Strafanzeige sinnvollerweise gleich mitanzugeben, um der Staatsanwaltschaft erste Hinweise an die Hand zu geben.

 

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Thema: WEG - Wohnungseigentumsrecht - Hausverwaltung - Eigentümerversammlung - Widerspruch Beschluss  @

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