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 Frage:
 
Seit mehr als 10 Jahren habe ich in meinem Haus eine Wohnung im Erdgeschoss vermietet. 

Nun ist folgendes Problem aufgetreten:

Wegen der von Jahr zu Jahr höher werdenden Nebenkosten wandte sich mein Mieter an den Mieterschutzbund. 

Die kleineren Unstimmigkeiten, die sich ergaben sind mittlerweile auch gelöst. 

So hatte ich beispielsweise die Heizungszähler immer selbst abgelesen und die Zähler alle fünf Jahre austauscht. 

Für jedes Jahr habe ich 20 Prozent der Kosten abgerechnet.

Nun aber habe ich festgestellt, dass ich bisher immer drei Versicherungen vergessen hatte umzulegen. Die Kosten dafür hatte ich bisher immer alleine getragen. 

Diese Kosten für die Versicherungen wollte ich jetzt ab 2004 umlegen.

Es sind dies: die Brandversicherung und die Versicherung für Schäden durch Wasserrohrbruch, Frost, Sturm und Hagel.

Der Mieterverein teilt mir auf mein Begehren mit, dass ich diese Versicherungen nur umlegen kann, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt ist.

Es existiert kein unterzeichneter Mietvertrag mit meinem Mieter.

Vor Mietbeginn hatten wir ein Mietformular an unseren Mieter gegeben, dieser hat den Vertrag jedoch nie zurückgeben. Irgendwann wurde es dann ganz einfach vergessen.

Das haben wir jetzt erst bemerkt.

Was ist in diesem Falle machbar?

 

 
.............................................. jusdi108
 
 Antwort:
 
Grundsätzlich ist es so, dass der Mieter nur Nebenkosten zahlen muss, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

Gibt es eine solche Vereinbarung über die  Nebenkosten, muss er nur die Kosten zahlen, die laut Vertrag umgelegt sind.

Hat ein Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - nicht alle Nebenkosten im Vertrag umgelegt und festgeschrieben, kann er nicht einseitig neue Posten hinzufügen, es sei denn der Mieter stimmt zu. 

Insoweit ist die Mitteilung des Mietervereins an Sie zutreffend.

Das Problem in Ihrem Fall ist nun, dass Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben.

Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag ist zwar auch formlos, also auch mündlich abgeschlossen, wirksam.

Wenn es nun aber darum geht, im Streitfall bestimmte und getroffene Vereinbarungen zu beweisen, kann es zu Problemen kommen, wenn sich eine der Vertragsparteien an bestimmte Absprachen nicht mehr erinnert oder erinnern will.

Ein Beweis für getroffene Vereinbarungen kann dann nur noch erbracht werden, wenn es Zeugen gibt, Personen also, die bei den Vertragsabsprachen anwesend waren.

Ein möglicher Beweis für die getroffenen Regelungen könnte aber auch der an den Mieter übergebende Mietvertrag sein.

Bei Verträgen sollte grundsätzlich jede Vertragpartei auf derselben Urkunde unterzeichnen. Es genügt aber auch, wenn mehrere gleichlautende Urkunden ausgestellt werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Vertragsurkunde original und handschriftlich unterzeichnet.

In Ihrem Fall ist dies jedoch nicht gegeben. Es wurde lediglich ein nicht unterschriebenes Exemplar an den Mieter weitergegeben, das dieser nie unterzeichnet und auch nie zurückgegeben hat.

Ein schriftlicher Vertrag ist demnach durch das übergebene Formular nicht existent.

Es bleibt somit beim mündlichen Vertrag.

Demnach bleibt nur Folgendes:

Der Mieter ist - am besten in Schriftform - darauf hinzuweisen, dass bei Vertragsschluss auch die bisher nicht berechneten (weil vergessenen) Versicherungen als Nebenkosten umgelegt werden sollten und dies zukünftig auch - wie beabsichtigt - geschehen wird.

Sofern der Mieter die Absprache bestreiten sollte, sind Sie als Vermieter hierfür leider in der Beweispflicht.

Dann ist zu überlegen, ob es Zeugen für die Vereinbarung gibt, die sich an die damaligen Vorgänge erinnern.

Sofern dies der Fall ist, kann die zukünftige Umlage der Versicherungen notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Gibt es keine Zeugen, kann der Anspruch wegen des Mangels an Beweisen für die Vereinbarung nicht durchgesetzt werden.

Dann können die Versicherungen auch zukünftig nicht umgelegt werden.

 

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