Zur Frage der Zumutbarkeit und
Eignung eines Nachmieters, wenn sich der Vermieter unter der
Bedingung, dass ein solcher Nachmieter gefunden wird, mit einer
Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag einverstanden erklärt.
Zutreffend und von der Revision
unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein
Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten
Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung
aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem
Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter
(Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB
- Bürgerliches Gesetzbuch - Allgemeiner Teil), wobei noch ein
berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung
des Mietverhältnisses hinzutreten muss, und ebenso dann, wenn die
Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarung getroffen
haben. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestellten
Nachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des
Mietverhältnisses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um
einen unbestimmten Rechtsbegriff.
Bundesgerichtshof - VIII ZR 244/02
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Verpflichtet sich der Vermieter gegenüber
dem Mieter einer Wohnung, diesen aus dem Mietvertrag zu entlassen,
wenn der Mieter einen solventen und geeigneten Nachmieter
präsentiert, so geht der Vermieter des Anspruchs auf Miete
verlustig, wenn er den benannten Nachmieter ohne nähere Prüfung
zurückweist.
AG Siegburg, Urteil vom 09.11.2001,
Aktenzeichen: 8a C 181/01
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Nach 18 Jahren in derselben Mietwohnung
kündigte ein Ehepaar den Mietvertrag und zog drei Monate später
aus. Die gesetzliche Kündigungsfrist hätte zu diesem Zeitpunkt
ein Jahr betragen. Laut Mietvertrag sollte jedoch der vorzeitige
Auszug möglich sein, vorausgesetzt, der Mieter könne dem
Vermieter drei geeignete Nachmieter vorschlagen. Als das Ehepaar
drei interessierte Nachmieter benannte, wies der Makler des
Vermieters diese ab. Sie verweigerten jedoch die Zahlung und
verwiesen auf die Ersatzmieterklausel im Mietvertrag.
Zu Recht, wie das Amtsgericht Plettenberg
urteilte (1 C 329/98). Nach Ansicht des Plettenberger Richters
haben die Eheleute ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag
erfüllt. Die vorgeschlagenen Nachmieter seien ernsthaft an der
Wohnung interessiert und wirtschaftlich in der Lage gewesen, den
Mietvertrag zu übernehmen. Dass der Vermieter kein Interesse mehr
an dem Abschluss eines neuen Mietvertrages gehabt habe, ändere
nichts am Recht seiner Mieter, sofern sie einen Nachmieter
stellten, vorzeitig zu kündigen.
Urteil des Amtsgerichts Plettenberg vom 17.
Februar 1999 - 1 C 329/98
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Ein Nachmieter darf nicht deshalb
abgelehnt werden, weil er mit einem Kind in die Wohnung einziehen
will. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH)
hervor. Der BGH gab zwei Personen Recht, die vorzeitig aus ihrer
auf fünf Jahre gemieteten Vierzimmer-Wohnung ausgezogen waren, weil
einer heiratete und der andere einen Job in einer anderen Stadt
annahm.
Die Vermieterin hatte dem Ausstieg aus dem
befristeten Vertrag zugestimmt, sobald ein "geeigneter
Nachmieter" gefunden sei. Als sich ein Vater mit Kind für
die Wohnung interessierte, lehnte sie ihn als
"unzumutbar" ab, weil sich Hausbewohner schon früher
über Kinderlärm beschwert hatten. Wegen der entgangenen Miete
nahm sie die Brüder in Anspruch.
Der BGH hielt die Nachforderung für
ungerechtfertigt. Nachmieter dürften nur aus gewichtigen Gründen
abgelehnt werden. Die Richter bestätigten die Entscheidung des
Landgerichts Lüneburg. Danach müssen die normalen Wohngeräusche
- auch, wenn von Kindern verursacht – von den Mitbewohnern
hingenommen werden.
Bundesgerichtshof - VIII ZR 244/02
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Das Mietverhältnis endet für den Mieter,
wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es
endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des
Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den
Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt.
OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232
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Hat der Vermieter auf eine vom Mieter
ausgesprochene vorzeitige Kündigung die vorzeitige Beendigung des
Mietverhältnisses für den Fall in Aussicht gestellt, dass der
Mieter einen geeigneten Nachmieter findet, dann darf er diesen
nicht grundlos ablehnen. Darüber hinaus ist der Vermieter
verpflichtet, dem Mieter von der Ablehnung eines Mietinteressenten
unverzüglich Mitteilung zu machen, damit der Mieter in die Lage
versetzt wird, weitere Nachmieter zu benennen. Lehnt der Vermieter
den Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter ab oder teilt
er die Ablehnung dem Mieter nicht unverzüglich mit, ist er dem
Mieter zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens
verpflichtet, der darin besteht, dass der Mieter weiter zur
Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt.
LG Berlin - 63 S 541/99 -
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