| Nach
dem ab seit 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht
kann ein befristeter Mietvertrag nur wirksam abgeschlossen werden, wenn
im Mietvertrag ein gesetzlicher
Befristungsgrund angegeben ist.
Damit
wurde die Möglichkeiten zum Abschluss
befristeter Mietverträge eingeschränkt,
die Vermieter sind dazu
übergegangen, in die Verträgen
Kündigungsverzichtserklärungen
aufzunehmen.
Viele
der entscheidenden Gerichte sahen diese Verträge als
unzulässig an und damit als unbefristet
zustande gekommen, da solche
Vereinbarungen gegen § 573 c Abs. 4 BGB
verstiessen und ausserdem Umgehungsgeschäfte
darstellten.
Der
BGH (Bundesgerichtshof) hat hier nun Klarheit geschaffen. In
seinem Urteil vom 22.12.2003 - AZ: VII ZR
81/01 - wurde klargestellt, dass eine
derartige Vereinbarung nicht gegen § 573 c
Abs. 4 BGB verstösst und somit zulässig ist.
Im
zu entscheidenden Fall hatten die
Vertragsparteien die Kündigung zunächst für
einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Nach
Ablauf dieses Zeitraums sollten dann die
gesetzlichen Kündigungsfristen greifen.
Da
hier also nach Ablauf der Ausschlussfrist
mit den gesetzlichen Fristen gekündigt
werden konnte, hat der BGH einen
Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB
verneint, da dann ja keine Abweichung
von den gesetzlichen Kündigungsfristen
vorlag. So die Begründung des BGH.
Das
ist allerdings anders, als in Ihrer
Konstellation, wo der Ausschluss der
Kündigung für
die gesamte Laufzeit des Vertrages gelten
soll. Dazu ist noch kein
höchstrichterliches Urteil ergangen.
Interpretiert
man die Argumentation des BGH in dem
oben zitierten Urteil, so ist aber zu
erwarten, dass der BGH auch eine
Vereinbarung, wie in Ihrem Fall, als
zulässig einstufen würde.
Grundsätzlich
ist der Mietvertrag also vor Ablauf des
-- -- 04 nicht kündbar.
Der
Mietvertrag ist aber für den Mieter
vor Ablauf einer vereinbarten Dauer
kündbar, wenn in seiner Person ein
wichtiger Grund für die Beendigung
vorliegt (Vergrösserung der Familie oder
Verkleinerung der Familie, Einzug in ein
Pflegeheim etc.).
Von
der Rechtsprechung als wichtiger Grund
anerkannt ist dabei auch ein beruflich
bedingter Ortswechsel (LG Hamburg AZ: 16
S 23 /87; AG Bergheim AZ: 22 C 14/88).
Allerdings
muss in diesen Fällen der Mieter einen Nachmieter stellen.
Die
Kündigung ist in derartigen Fällen
frühestens zum ersten
möglichen Termin nach Kenntnis der
Umstände möglich, welche die Kündigung
erforderlich machen.
Sobald
Kenntnis von dem berufsbedingten Umzug
erlangt ist, kann bis spätestens zum 3.
Werktag des nachfolgenden Monats die Kündigung
erklärt werden (gesetzliche
Regelung), sofern nicht im Mietvertrag
andere Fristen oder Termine vorgesehen
sind.
Der
Vermieter muss jeden Nachmieter
akzeptieren, der zumutbar ist.
Wenn der
Nachmieter also solvent (liquide) ist und dem
Vermieter der Abschluss eines
Mietvertrages mit dem Nachmieter
zugemutet werden kann, muss
er den Nachmieter akzeptieren. Eine Zurückweisung
ist nur aus sachlichen Gründen möglich.
Eine Ablehnung, weil der Nachmieter z.
B. Ausländer ist, ist kein sachlicher
Grund..
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