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Vorzeitige Kündigung - Nachmieter

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  Fragestellung: Mietrecht - Mietvertrag - vorzeitige Kündigung - Nachmieter 
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Frage:
   

Zum Datum -- -- 03 bin ich in  einen Mietvertrag eingetreten und habe die Räumlichkeiten übernommen. 

Der Mietvertrag läuft v. -- -- 02 bis -- -- 04.

Eine ordentliche Kündigung ist im Mietvertrag nicht vorgesehen.

Sei dem -- -- 03 wohne ich nun dort. 

Mittlerweile habe ich mein Studium beendet. Nun muss ich wegen eines Arbeitsplatzwechsels umziehen.

Ich habe nun nachfolgende Fragen:

Muss ich die Wohnung bis zum im Mietvertrag vereinbarten Termin bewohnen oder kann ich den Mietvertrag früher kündigen.

Sollte eine Kündigung drin sein, welcher Zeitpunkt wäre der früheste, zu dem ich den Vertrag kündigen könnte?

Sollte ein frühzeitige Kündigung nicht möglich sein, kann ich dann einen solventen Nachmieter benennen, der vom Vermieter akzeptiert werden muss.

In meinem Mietvertrag ist dazu nichts geregelt.

............... jusdi108
Antwort:
Nach dem ab seit 1.9.2001 geltenden neuen Mietrecht kann ein befristeter Mietvertrag nur wirksam abgeschlossen werden, wenn im Mietvertrag ein gesetzlicher Befristungsgrund angegeben ist.

Damit wurde die Möglichkeiten zum Abschluss befristeter Mietverträge eingeschränkt, die Vermieter sind dazu übergegangen, in die Verträgen Kündigungsverzichtserklärungen aufzunehmen.

Viele der entscheidenden Gerichte sahen diese Verträge als unzulässig an und damit als unbefristet zustande gekommen, da solche Vereinbarungen gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstiessen und ausserdem Umgehungsgeschäfte darstellten.

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat hier nun Klarheit geschaffen. In seinem Urteil vom 22.12.2003 - AZ: VII ZR 81/01 - wurde klargestellt, dass eine derartige Vereinbarung nicht gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstösst und somit zulässig ist.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Vertragsparteien die Kündigung zunächst für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Nach Ablauf dieses Zeitraums sollten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen.

Da hier also nach Ablauf der Ausschlussfrist mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden konnte, hat der BGH einen Verstoß gegen § 573 c Abs. 4 BGB verneint, da dann ja keine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen vorlag. So die Begründung des BGH.

Das ist allerdings anders, als in Ihrer Konstellation, wo der Ausschluss der Kündigung für die gesamte Laufzeit des Vertrages gelten soll. Dazu ist noch kein höchstrichterliches Urteil ergangen.

Interpretiert man die Argumentation des BGH in dem oben zitierten Urteil, so ist aber zu erwarten, dass der BGH auch eine Vereinbarung, wie in Ihrem Fall, als zulässig einstufen würde.

Grundsätzlich ist der Mietvertrag also vor Ablauf des -- -- 04 nicht kündbar.

Der Mietvertrag ist aber für den Mieter vor Ablauf einer vereinbarten Dauer kündbar, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund für die Beendigung vorliegt (Vergrösserung der Familie oder Verkleinerung der Familie, Einzug in ein Pflegeheim etc.).

Von der Rechtsprechung als wichtiger Grund anerkannt ist dabei auch ein beruflich bedingter Ortswechsel (LG Hamburg AZ: 16 S 23 /87; AG Bergheim AZ: 22 C 14/88).

Allerdings muss in diesen Fällen der Mieter einen Nachmieter stellen.

Die Kündigung ist in derartigen Fällen frühestens zum ersten möglichen Termin nach Kenntnis der Umstände möglich, welche die Kündigung erforderlich machen.

Sobald Kenntnis von dem berufsbedingten Umzug erlangt ist, kann bis spätestens zum 3. Werktag des nachfolgenden Monats die Kündigung erklärt werden (gesetzliche Regelung), sofern nicht im Mietvertrag andere Fristen oder Termine vorgesehen sind.

Der Vermieter muss jeden Nachmieter akzeptieren, der zumutbar ist. 

Wenn der Nachmieter also solvent (liquide) ist und dem Vermieter der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter zugemutet werden kann, muss er den Nachmieter akzeptieren. Eine Zurückweisung ist nur aus sachlichen Gründen möglich. Eine Ablehnung, weil der Nachmieter z. B. Ausländer ist, ist kein sachlicher Grund..

 

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